从“体验经济”到“城市会客厅”

——文旅赋能城市更新商业街区的机制、路径与政策建议
以福州市上下杭历史文化街区为样本的研究

（作者/清华海峡研究院 蓝敏涛）

在“十四五”后半程，城市更新已由“增量开发”转向“存量运营”。体验经济3.0叠加文旅深度融合，为传统商业街区的功能再造与价值重估提供了全新场景。

本文以福州市上下杭历史文化街区为单案例研究对象，基于跟踪调研的一手数据与多利益相关方访谈，构建“文化—空间—运营”三元耦合分析框架，系统梳理其从码头聚落到国家级夜间文旅消费集聚区的演化逻辑，提出“城市会客厅”作为城市更新新范式的政策含义与可复制路径，为地方政府和市场化主体提供决策参考。

体验经济3.0的核心特征为“深度在地化+高频交互化+数字孪生化”。街区作为城市最基本的消费与社交单元，其功能已从“商品交易节点”升级为“文化认同界面”。

《“十四五”文化发展规划》明确提出“建设一批文化特色鲜明的国家级旅游休闲街区”。福建省级财政2022—2024年连续三年设立10亿元城市更新基金，上下杭被列为首批示范项目。

研究问题：

（1）历史文化街区如何通过文旅运营实现资产增值与社区复兴？

（2）政府、国企、社会资本与居民的多主体协同机制如何设计？

（3）数字化如何嵌入空间更新与内容生产，实现可持续运营？

本文构建“文化—空间—运营”三元耦合模型：
文化维度：IP挖掘与价值叙事；
空间维度：微循环更新与场景复合；
运营维度：多元主体协同与数字治理。

数据来源：

①2021.9—2024.3客流数据（移动信令+闸机）；

②20次半结构式访谈（政府、运营方、商户、居民、游客）；

③财务与税收数据。

历史基线（2021年前）

476亩范围内314栋传统风貌建筑，文保单位16处；

业态低端化（平均租金25-45元/㎡·月），常住人口空心率47%。

文化维度：IP分层与叙事转译

宏观IP：海丝文化、闽商精神；

中观IP：双杭码头、永德会馆；

微观IP：金典酱园、罗氏绸缎庄。

通过“符号提取—场景转译—情感共振”三步骤，实现文化资本向经济资本的转化。

空间维度：微循环+场景复合

纵向时间折叠：日间文博研学—傍晚市集—深夜沉浸演艺；

横向功能复合：展览+餐饮+零售+住宿，单栋建筑平均复合度2.8种业态。

运营维度：多元协同与数字孪生

股权结构：区国资51%（控股）、社会资本39%、居民合作社10%，设立SPV项目公司；

收益机制：门票减免→租金递增→消费分成，2023年运营方收入结构租金：活动：IP授权=5:3:2；

数字治理：AI视频分析实现客流实时调度，节假日拥堵指数下降21%。

体验经济 3.0：

文化 IP 的“三重打法”

1.  空间 IP——“一条步行街+五个关键点”

金银里步行街：首店经济+夜色经济，中国首店 3 家、福建首店 6 家，累计营业额 1.3 亿元。

三捷河 500 万元水秀灯光：声光电+古桥+古厝，国庆 7 天吸引 40 万客流。

2.  内容 IP——“城市气质”文旅菜单

罗氏绸缎庄→非遗展示馆；黄培松故居→市美术馆；永德会馆→县域文化客厅。

常态化演艺：闽剧、评话、伬唱、街头爵士、草地 Live，白天夜晚“不断档”。

3.  产业 IP——“三区协同”业态地图

上杭路商贸会所区：高端商务、定制宴请。

下杭片商业休闲区：咖啡、买手店、复合书店。

龙岭顶民俗休闲区：夜游+民宿集群，打造福州“夜宿”首选。

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政策建议：

给城市更新决策者的 5 条启示

1.  保护不是“冷冻”，而是“孵化”——先定文化底线，再谈商业上限。

2.  首店经济是“流量入口”，但文化首演才是“留量密码”。

3.  夜景灯光只是“面子”，夜游动线才是“里子”——把“拍照点”串成“故事线”。

4.  街区更新要“先招商后建设”，更要“先社群后招商”——让商户、居民、游客共同写剧本。

5.  政府做“导演”，市场当“主演”，运营前置、投建一体、收益反哺，形成可持续的“城市更新基金”。